Simulador de Transferência de Crédito Habitação
Compare transferir o crédito habitação: poupança mensal com seguros, comissão de saída automática, custos separados e ponto de equilíbrio.
O Simulador de Transferência de Crédito Habitação responde à pergunta que decide mudanças de banco: a poupança da taxa nova paga os custos da mudança, e em quanto tempo? Quem procura por transferir crédito habitação, mudar o crédito de banco ou renegociar spread quer uma conta em euros e em meses, não uma promessa comercial.
Resumo rápido
Como funciona: A poupança mensal junta prestação e seguros dos dois lados. Os custos incluem a comissão de reembolso do crédito atual, calculada automaticamente pelo tipo de taxa.
Regra e valores: Comissão de saída: até 0,5% em taxa variável e até 2% em taxa fixa, com 4% de Imposto do Selo sobre a comissão.
Exemplo: Transferir 140.000 € de 3,8% para 3,0%: poupança total estimada de 17.783,00 € no prazo restante, com equilíbrio aos 25,2 meses.
Calcular agora
Como funciona
Poupança mensal = (prestação e seguros atuais) menos (prestação e seguros novos). Os custos somam a comissão de reembolso legal (0,5% ou 2%, com 4% de selo), as comissões do novo banco e a escritura e registos.
Exemplo calculado
Dívida de 140.000 € a passar de 3,8% para 3,0%: poupança de 64,70 € por mês já com seguros, custos de 1.628,00 € e equilíbrio aos 25,2 meses.
Como obter um resultado mais fiável
Use valores de documentos reais: recibo de vencimento, contrato de crédito, nota de liquidação, escritura ou fatura. Se um campo pedir uma taxa, copie a taxa do contrato em vez de usar uma taxa de publicidade. Está a comparar cenários? Mude um valor de cada vez e anote o que mudou.
Quando usar esta ferramenta
Use o simulador com uma proposta formal de outro banco na mão, ao renegociar com o banco atual usando a transferência como alternativa, ou ao rever o crédito em cada revisão de taxa variável, sobretudo quando o spread contratado ficou acima do mercado atual.
Como usar, passo a passo
- Indique o capital em dívida atual e o prazo restante, não o prazo original.
- Indique a TAN atual, a TAN completa da nova proposta e o tipo de taxa atual, que define a comissão de saída.
- Some os seguros mensais atuais e os da nova proposta: a diferença de seguros entra na poupança.
- Separe as comissões do novo banco da escritura e registos, e leia a poupança mensal, a poupança total, os meses até recuperar os custos e a taxa de esforço nova.
Campos e resultados, explicados
O tipo de taxa atual calcula automaticamente a comissão de reembolso do crédito antigo: até 0,5% do capital em taxa variável e até 2% em taxa fixa ou mista em período fixo, com 4% de Imposto do Selo sobre a comissão. Era a parcela invisível da conta antiga: numa dívida de 140.000 € a 2%, são 2.800 € mais 112 € de selo. Os seguros mensais dos dois lados entram na poupança mensal, porque propostas com prestação menor cobram por vezes seguros maiores. As comissões do novo banco e a escritura e registos são campos separados, como nas propostas reais. Com rendimento indicado, a última leitura é a taxa de esforço da nova proposta.
O método em profundidade
Transferir é, juridicamente, um novo crédito que paga o antigo: há nova avaliação, nova escritura ou documento equivalente e novo registo. Nos créditos de taxa variável para habitação própria e permanente, a comissão de reembolso antecipado está limitada a 0,5% do capital; em taxa fixa, o limite é de 2% e pode haver compensação adicional regulada. Muitos bancos pagam parte dos custos para captar o cliente, o que muda o ponto de equilíbrio: confirme sempre quem paga o quê por escrito. A decisão também tem um custo invisível, o tempo e a documentação, que deve ser ponderado quando a poupança total é pequena.
Outro exemplo calculado
Com capital de 90.000 € e 15 anos restantes, passar de 4,2% para 3,4% baixa a prestação de 674,78 € para 638,98 €: 35,79 € por mês antes de seguros e custos. Com custos totais de 700 €, o equilíbrio chega por volta dos 20 meses. Se só faltarem 3 anos de prazo, a poupança bruta ronda 1.285 € e, depois dos custos, restam apenas cerca de 585 €, uma margem que qualquer encargo esquecido anula.
Erros comuns
- Comparar com o prazo original em vez do restante: os juros que faltam são sobre o prazo que resta.
- Esquecer a comissão de reembolso do crédito antigo nos custos da mudança.
- Aceitar maior prazo na nova proposta e chamar poupança ao que é apenas diluição da dívida.
Dicas práticas
Use a proposta concorrente para renegociar com o banco atual antes de assinar a transferência: se ele igualar a taxa, poupa os custos todos. Peça a resposta por escrito com TAN, TAEG e MTIC.
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Renegociar sem transferir: o menu de opções dentro do banco atual
A transferência é a alavanca, mas o resultado pode ser obtido sem sair: redução de spread, mudança de regime de taxa, alargamento ou encurtamento de prazo, substituição de seguros associados e carências pontuais são instrumentos de renegociação interna que não pagam registos nem avaliações novas. Apresente-os por esta ordem ao seu banco, com os números desta página na mão: o custo evitado da transferência é a margem que o banco pode gastar para o reter, e gestores de conta têm, muitas vezes, autonomia para igualar propostas quando a alternativa do cliente é credível e está documentada.
Se o banco atual igualar a prestação mas piorar seguros ou condições acessórias, a igualdade é aparente: compare os pacotes completos no comparador de crédito antes de celebrar a renegociação vitoriosa.
Transferir em casal, com dois créditos ou com fiadores
Situações com dois créditos sobre o mesmo imóvel, créditos de titulares diferentes ou fiadores no contrato antigo tornam a transferência um processo com mais intervenientes e mais documentos, e por vezes com custos de distrate e de novas garantias que esta página deve receber no campo de custos. Fiadores do crédito antigo não transitam automaticamente: a nova operação pode libertá-los ou exigir novas garantias, um efeito colateral que, para algumas famílias, vale tanto como a poupança de juros e deve ser discutido antes da assinatura, e não descoberto no registo.
Erros que anulam a poupança da transferência
O erro mais comum é transferir apenas pelo spread e descobrir, no fim, que o novo pacote de seguros e de produtos associados consome a diferença. O segundo é ignorar a comissão de reembolso do crédito antigo na conta dos custos, sobretudo em taxas fixas recentes em que ela é real. O terceiro é alargar o prazo para baixar a prestação e apresentar isso como poupança: a prestação desce, mas o total de juros sobe, e a operação pode aumentar a dívida em anos ao mesmo tempo que anuncia uma vitória mensal. O quarto é assinar a nova proposta durante períodos de carência de capital de outros produtos do mesmo banco, gerando penalizações cruzadas que ninguém somou. Esta página existe para forçar a soma completa antes da decisão: custos todos dentro, prazo mantido na comparação e poupança lida em total e em mensalidade, pelas duas medidas em simultâneo.
Perguntas frequentes
Funciona no navegador, sem registo. Introduza os valores pedidos, carregue em Calcular e leia o resultado como estimativa. O método está explicado nesta página, na secção Como funciona.
Não. É uma estimativa para planear e comparar. Para valores fiscais e apoios, confirme sempre na Autoridade Tributária e Aduaneira, na Segurança Social, no IHRU ou com um profissional, consoante o tema.
Não. A ferramenta é gratuita e não pede registo. Se estiver a tratar de ficheiros, o processamento indicado é feito no navegador.
Os custos típicos são registo da hipoteca, avaliação, comissões bancárias e, quando aplicável, a comissão de reembolso do crédito antigo: 0,5% em taxa variável e até 2% em taxa fixa, nos limites legais da habitação própria.
Dividindo os custos pela poupança mensal da prestação. Abaixo de 12 a 18 meses é, em regra, um bom sinal; perto do fim do prazo restante, raramente compensa.
Pode, e muitas campanhas fazem-no total ou parcialmente. Confirme por escrito o que está incluído, porque isso altera o ponto de equilíbrio desta conta.
Pode manter ou alterar, conforme a nova proposta. Manter o prazo é a comparação limpa: esta página assume o mesmo prazo restante nas duas condições.
Sim, é uma das utilizações mais eficazes: uma proposta formal concorrente dá força negocial. Se o banco atual igualar as condições, evitam-se todos os custos da mudança.