Simulador de Amortização Antecipada
Veja o efeito de amortizar capital antes do prazo: nova prestação ou novo prazo, juros poupados e a comissão legal com selo.
O Simulador de Amortização Antecipada mostra quanto poupa em juros e quanto baixa a prestação quando amortiza parte do capital de um crédito habitação em Portugal. Quem procura por amortização antecipada, amortizar crédito ou quanto poupo se amortizar quer decidir entre usar uma poupança para abater a dívida ou mantê-la aplicada, com números e não com intuição.
Resumo rápido
Como funciona: Amortizar retira capital à dívida: ou baixa a prestação mantendo o prazo, ou encurta o prazo mantendo a prestação, e o segundo cenário poupa muito mais juros.
Regra e valores: A comissão de reembolso no crédito habitação está limitada a 0,5% em taxa variável e 2% em taxa fixa, com 4% de Imposto do Selo sobre a comissão.
Exemplo: Amortizar 10.000 € de uma dívida de 120.000 € a 3,5%: prestação de 600,75 € para 550,69 €, ou menos 12.697,29 € de juros encurtando o prazo.
Calcular agora
Como funciona
Calcula os dois cenários, reduzir prestação mantendo o prazo e reduzir prazo mantendo a prestação, e desconta a comissão de reembolso (0,5% em taxa variável, 2% em fixa) e os 4% de Imposto do Selo sobre ela.
Exemplo calculado
Dívida de 120.000 €, amortização de 10.000 € a 3,5% com 25 anos restantes: a prestação desce de 600,75 € para 550,69 €, ou o prazo encurta para cerca de 21,9 anos poupando 12.697,29 € de juros.
Como obter um resultado mais fiável
Use valores de documentos reais: recibo de vencimento, contrato de crédito, nota de liquidação, escritura ou fatura. Se um campo pedir uma taxa, copie a taxa do contrato em vez de usar uma taxa de publicidade. Está a comparar cenários? Mude um valor de cada vez e anote o que mudou.
Quando usar esta ferramenta
Use o simulador quando receber um prémio, um reembolso de IRS ou uma herança e ponderar abater o empréstimo, ao renegociar o crédito e comparar manter prazo ou reduzir prestação, ou no fim de cada ano, como revisão da dívida. Ajuda a ver que amortizar cedo, com muito prazo pela frente, poupa muito mais juros do que amortizar no fim.
Como usar, passo a passo
- Indique o capital em dívida atual, do extrato do crédito.
- Indique o valor que pondera amortizar de uma só vez.
- Indique a TAN atual, o prazo restante e o tipo de taxa, que define a comissão legal.
- Escolha o objetivo e compare os dois cenários: prestação nova, prazo novo e juros poupados em cada um, já com a comissão e o selo.
Campos e resultados, explicados
O capital em dívida é o saldo atual, não o montante inicial do empréstimo. O valor a amortizar sai diretamente ao capital. O tipo de taxa define a comissão máxima de reembolso antecipado: 0,5% em taxa variável e 2% em taxa fixa, com 4% de Imposto do Selo sobre a comissão, e os dois valores entram no custo total da operação. Nos resultados, os dois cenários são calculados sempre: reduzir a prestação mantendo o prazo, e reduzir o prazo mantendo a prestação, que poupa muito mais juros. A última linha resume o objetivo que escolheu, já líquido da comissão e do selo.
O método em profundidade
Amortizar reduz o capital sobre o qual os juros incidem em todos os meses seguintes, por isso a poupança em juros é maior do que a descida imediata da prestação multiplicada por poucos meses. Pode existir uma comissão de reembolso antecipado, limitada por lei consoante o regime de taxa: nos contratos de taxa variável é, em regra, de 0,5% do capital amortizado e nos de taxa fixa pode ir a 2%, com isenções temporárias que têm sido prorrogadas. Esta página não desconta a comissão: subtraia-a à poupança para a decisão final.
Outro exemplo calculado
Com 90.000 € em dívida, uma amortização de 5.000 €, TAN de 3% e 20 anos restantes, a prestação desce de 499,14 € para 471,41 €, uma poupança de 27,73 € por mês e 1.655,17 € de juros no cenário da prestação. No cenário do prazo, a mesma amortização poupa vários milhares a mais, porque cada mês a menos é um mês sem juros sobre todo o capital restante.
Erros comuns
- Amortizar sem deixar uma almofada de emergência, trocando dívida barata por falta de liquidez.
- Ignorar a comissão de reembolso no cálculo da poupança, sobretudo em taxa fixa.
- Esgotar a poupança a amortizar quando tem dívidas de cartão ou crédito pessoal com juros muito maiores.
Dicas práticas
Compare sempre a TAN do crédito com o rendimento líquido das alternativas: amortizar é, na prática, um investimento sem risco à taxa do empréstimo.
Continue a explorar: Simulador de Crédito Habitação, Calculadora de Taxa de Esforço, Calculadora de IMT e Imposto de Selo e todas as ferramentas de Habitação e Crédito.
Perguntas frequentes
Funciona no navegador, sem registo. Introduza os valores pedidos, carregue em Calcular e leia o resultado como estimativa. O método está explicado nesta página, na secção Como funciona.
Não. É uma estimativa para planear e comparar. Para valores fiscais e apoios, confirme sempre na Autoridade Tributária e Aduaneira, na Segurança Social, no IHRU ou com um profissional, consoante o tema.
Não. A ferramenta é gratuita e não pede registo. Se estiver a tratar de ficheiros, o processamento indicado é feito no navegador.
Encurtar o prazo poupa mais juros no total, porque elimina meses inteiros de juros sobre o capital; baixar a prestação dá mais folga mensal. Esta página calcula os dois cenários para comparar com os seus números.
Em regra sim, com pré-aviso ao banco e comissão dentro dos limites legais do regime do contrato: 0,5% em taxa variável e até 2% em taxa fixa no crédito habitação. Confirme as condições no seu contrato e na FINE.