Calculadora de Valor Máximo de Casa
Descubra o valor máximo de casa que o seu rendimento suporta: prestação limite depois de outros créditos, prazo máximo pela idade, LTV e preço com a sua entrada.
A Calculadora de Valor Máximo de Casa inverte a pergunta habitual: em vez de quanto custa esta casa, pergunta que casa cabe no seu rendimento. Quem procura por quanto posso pedir de crédito, valor máximo de casa ou taxa de esforço para comprar casa quer definir um teto de pesquisa realista antes de se apaixonar por anúncios fora do alcance.
Resumo rápido
Como funciona: Prestação máxima = rendimento x taxa de esforço, menos as prestações de outros créditos; o capital sai da amortização francesa ao prazo permitido pela idade.
Regra e valores: Prazos máximos do Banco de Portugal: 40 anos até aos 30 anos de idade, 37 anos dos 31 aos 35 e 35 anos acima dos 35. LTV: 90% na habitação própria e permanente, 80% na secundária e até 100% com garantia pública jovem.
Exemplo: Rendimento de 2.200 € com esforço de 35%: prestação de 770 €, crédito de 171.475,14 € e casa até 201.475,14 € com 30.000 € de entrada.
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Como funciona
Aplica a taxa de esforço ao rendimento, desconta as prestações de outros créditos e converte a prestação disponível em capital ao prazo permitido pela idade do titular mais velho. O preço máximo respeita o LTV da finalidade (90% ou 80%, 100% com garantia pública).
Exemplo calculado
Rendimento de 2.200 €, esforço de 35%, taxa de 3,5% e 30 anos: prestação máxima de 770 €, crédito até 171.475,14 € e, com 30.000 € de entrada, casa até 201.475,14 €.
Como obter um resultado mais fiável
Use valores de documentos reais: recibo de vencimento, contrato de crédito, nota de liquidação, escritura ou fatura. Se um campo pedir uma taxa, copie a taxa do contrato em vez de usar uma taxa de publicidade. Está a comparar cenários? Mude um valor de cada vez e anote o que mudou.
Quando usar esta ferramenta
Use a calculadora no início da procura de casa para fixar o intervalo de preço dos anúncios, ao decidir entre aumentar a entrada ou aceitar uma prestação maior, ou ao testar o efeito de juntar um segundo rendimento do agregado ao cálculo.
Como usar, passo a passo
- Indique o rendimento líquido mensal total do agregado que vai suportar o crédito.
- Escolha a taxa de esforço máxima: 35% é a referência prudente mais usada, já com todos os créditos somados em mente.
- Desconte as prestações de outros créditos e indique a idade do titular mais velho, que limita o prazo máximo.
- Indique a taxa, o prazo pretendido, a entrada disponível e a finalidade, e use o preço máximo como teto da sua pesquisa, não como meta.
Campos e resultados, explicados
A prestação máxima é o rendimento vezes a taxa de esforço, menos as prestações de outros créditos: um crédito automóvel de 250 € por mês retira exatamente 250 € à prestação disponível para a casa. A idade do titular mais velho limita o prazo pelas regras do Banco de Portugal (40 anos até aos 30 anos de idade, 37 dos 31 aos 35, 35 acima dos 35), mesmo que peça um prazo maior. A finalidade define o LTV, a percentagem máxima do valor financiada: 90% na habitação própria e permanente, 80% na secundária e até 100% com garantia pública jovem, caso em que a entrada cobre impostos e custos. O preço máximo é o menor entre crédito mais entrada e o preço que a entrada consegue suportar ao LTV indicado.
O método em profundidade
A taxa de esforço prudente situa-se, nas recomendações de literacia financeira em Portugal, entre 30% e 35% para o conjunto dos créditos, e o Banco de Portugal impõe limites macroprudenciais ao rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel e à maturidade dos contratos, além de exigir testes de esforço. Prazos mais longos aumentam o capital máximo para a mesma prestação, mas multiplicam os juros totais: o preço máximo sobe à custa de um custo total muito maior. Esta página faz a conversão matemática com os parâmetros que indicar, sem aplicar os testes internos de cada banco nem o limite de financiamento sobre o valor de avaliação.
Outro exemplo calculado
Com rendimento de 1.600 € e esforço de 35%, a prestação máxima é de 560 €. A 3,5% em 30 anos, financia cerca de 124.709,19 €; com 20.000 € de entrada, o teto fica perto de 144.709,19 €, antes de reservar 8.000 a 10.000 € para impostos e custos, o que baixa o preço prático para a zona dos 135.000 €.
Erros comuns
- Usar o rendimento bruto na taxa de esforço: os bancos medem o esforço sobre o rendimento líquido disponível.
- Esquecer os outros créditos: um crédito automóvel de 250 € consome esforço que deixa de estar disponível para a casa.
- Tratar o preço máximo como preço recomendado: é um teto de segurança, não um objetivo de compra.
Dicas práticas
Reserve, fora da entrada, uma almofada de 3 a 6 meses de despesas. Comprar no máximo matemático, sem reserva, transforma a primeira avaria ou revisão de taxa num problema sério.
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Segundo titular, rendimentos variáveis e o olhar real do banco
Rendimentos variáveis, como comissões, prémios e horas extraordinárias habituais, são lidos pelos bancos com médias de vários meses ou anos e, por vezes, com reduções prudenciais. Trabalhadores independentes apresentam declarações de IRS em vez de recibos, e o rendimento considerado pode ser o tributável, bem abaixo da faturação. Antes de usar o seu rendimento líquido integral nesta calculadora, pergunte-se que parte dele um banco aceitaria como estável: é esse o número honesto para o campo do rendimento. Para casais em que um dos dois está em período probatório ou com contrato a termo, alguns bancos ponderam esse rendimento com cautela adicional, o que deve refletir-se numa taxa de esforço mais conservadora na sua simulação.
Idade e prazo jogam juntos: o prazo máximo está ligado à idade dos mutuários no fim do contrato, dentro dos limites macroprudenciais, pelo que compradores mais velhos veem o prazo encurtar e, com ele, o valor máximo para a mesma prestação. Antecipar esta conta evita projetar a compra sobre um prazo que o banco não pode conceder.
Da casa máxima à casa certa: margem para viver
A casa certa raramente é a casa máxima. Some à prestação as despesas novas que a casa traz: condomínio, IMI anual, seguros maiores, manutenção de um imóvel maior e, em muitos casos, um segundo carro ou transportes mais caros por mudar de zona. Se o conjunto prestação mais despesas novas ultrapassar o que hoje paga de renda mais poupança mensal, a compra está a comprar também uma redução do seu nível de vida, que deve ser uma escolha consciente e quantificada, e não uma descoberta do segundo ano.
Entrada, impostos e o capital inicial verdadeiro
O valor máximo da casa não é o valor máximo do empréstimo mais a entrada que tem na conta: entre o preço e a chave vão IMT, Imposto do Selo sobre a compra e sobre o crédito, escritura, registos e avaliação, calculáveis nas páginas próprias desta secção e somáveis em vários milhares de euros. O capital inicial verdadeiro é entrada mais impostos e custos mais uma reserva que não deve ser tocada, porque mudar de casa é também o momento das despesas invisíveis, mobílias, pequenas obras, mudanças. Compradores que consomem a última poupança nos custos ficam sem margem para o primeiro imprevisto do imóvel novo, que estatisticamente chega no primeiro ano. Faça a conta ao contrário: do seu capital total, subtraia custos e reserva, e só então aplique esta página ao preço, para que a casa máxima caiba na vida real e não apenas na simulação.
Perguntas frequentes
Funciona no navegador, sem registo. Introduza os valores pedidos, carregue em Calcular e leia o resultado como estimativa. O método está explicado nesta página, na secção Como funciona.
Não. É uma estimativa para planear e comparar. Para valores fiscais e apoios, confirme sempre na Autoridade Tributária e Aduaneira, na Segurança Social, no IHRU ou com um profissional, consoante o tema.
Não. A ferramenta é gratuita e não pede registo. Se estiver a tratar de ficheiros, o processamento indicado é feito no navegador.
As grelhas variam, mas esforços totais acima de 35% a 40% enfrentam resistência crescente, e o Banco de Portugal recomenda prudência com testes a taxas majoradas. Quanto menor o esforço, maior a margem de segurança.
Sim, quando os dois são mutuários: soma-se o rendimento líquido do agregado e somam-se também os créditos de ambos à taxa de esforço.
Aumenta o capital para a mesma prestação, mas com juros totais muito maiores. Passar de 25 para 35 anos pode custar dezenas de milhares de euros extra em juros.
Até ao ponto de preservar uma reserva de emergência. Uma entrada maior baixa a prestação e os juros, mas ficar sem qualquer almofada depois da compra é um risco maior do que a poupança de juros.
Não. É uma estimativa matemática pela taxa de esforço indicada. A aprovação depende de avaliação do imóvel, histórico de crédito, estabilidade de rendimentos e critérios internos.