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O Simulador de Crédito Habitação calcula a prestação mensal, o custo total real do empréstimo e a taxa de esforço de um crédito para comprar casa em Portugal. Quem procura por simulador de crédito habitação, calculadora de prestação, MTIC ou TAEG quer, antes de falar com o banco, saber se a prestação cabe no orçamento e quanto da casa vai, afinal, para juros, seguros, comissões e impostos. Esta versão soma todas essas parcelas, como faz a ficha de informação normalizada (FINE) das propostas reais.

Resumo rápido

Como funciona: A prestação segue a amortização francesa sobre a TAN (Euribor mais spread, fixa ou mista) e o MTIC soma prestações, seguros, encargos mensais, comissões iniciais e Imposto do Selo.

Regra e valores: Imposto do Selo sobre o crédito: 0,6% nos prazos de 5 ou mais anos e 0,5% entre 1 e 5 anos (verba 17.1 da Tabela Geral); 4% sobre as comissões. A TAEG é apresentada como aproximação aos fluxos simulados.

Exemplo: 150.000 € a taxa fixa de 3,5% em 30 anos, seguros de 40 € por mês e 630 € de custos iniciais: prestação de 673,57 €, MTIC de 258.439,33 € e TAEG aproximada de 4,13%.

Tabela de referência: prestação por cada 100.000 € de crédito

Valores verificados para 2026: a tabela aplica a fórmula de amortização francesa desta página a 100.000 €, para várias taxas e prazos. Multiplique pelo seu montante dividido por 100.000 € para obter a prestação aproximada: 150.000 € a 3,5% em 30 anos são 1,5 vezes 449,04 €, ou seja, cerca de 674 €, o exemplo central desta página.

Juros totais: o preço invisível do prazo

A prestação baixa com o prazo, mas os juros totais sobem sempre. Nos mesmos 100.000 € a 3,5%, o crédito de 20 anos paga cerca de 39.190 € de juros; o de 30 anos paga 61.656 €; o de 40 anos aproxima-se dos 85.948 €. Esticar o prazo de 30 para 40 anos baixa a prestação apenas 61,65 € por mês e custa mais 24.292 € de juros. A decisão de prazo deve, por isso, ser tomada com os juros totais à frente, e não só com a prestação: entre no prazo mais curto que a sua taxa de esforço suportar com margem, e use amortizações antecipadas para o encurtar na prática quando houver folga.

Taxa fixa, variável e mista: o que muda nesta conta

Esta calculadora trata a TAN como constante durante todo o prazo, o que corresponde a uma taxa fixa ou a uma fotografia da taxa variável no momento da simulação. Na taxa variável, a prestação é revista com a Euribor do indexante contratado e o mapa real desvia-se desta estimativa a cada revisão. Nos regimes mistos, a parte fixa inicial dá previsibilidade e a parte variável final concentra o risco nos anos em que o saldo já é menor, o que atenua o impacto. Ao comparar propostas, corra esta calculadora com a taxa final do período variável, e não só com a taxa promocional dos primeiros anos, para não subestimar a prestação de longo prazo.

Fontes oficiais

Valores verificados para 2026. As condições de informação pré-contratual, incluindo FINE, TAEG e MTIC, são reguladas pelo Banco de Portugal, que publica no Portal do Cliente Bancário os direitos do cliente e simuladores de referência. Os limites macroprudenciais a prazos e a rácios de financiamento constam de recomendações do mesmo supervisor. As condições vinculativas são as da proposta formal de cada banco.

Entrada, avaliação e o montante que o banco realmente empresta

O montante do crédito não depende apenas do preço da casa: depende do menor entre o preço e a avaliação bancária. Se comprar por 250.000 € mas a avaliação ficar em 230.000 €, um financiamento a 90% incide sobre os 230.000 € e empresta 207.000 €, obrigando a uma entrada de 43.000 € mais impostos e custos, e não aos 25.000 € que a regra simples sugeria. Antes de assinar um contrato de promessa, some à entrada prevista uma margem para uma avaliação 5% a 10% abaixo do preço, sobretudo em imóveis com preços por metro quadrado acima da zona ou com características difíceis de comparar. Se essa margem não existir, negoceie prazos de promessa que protejam o sinal em caso de avaliação insuficiente, com o apoio de um advogado ou solicitador.

Amortizar, transferir ou manter: a revisão anual do crédito

Um crédito habitação não deve ser assinado e esquecido por 30 anos. Uma revisão anual de quinze minutos, com esta calculadora e com o extrato do banco, responde a três perguntas. A taxa continua competitiva face ao mercado, ou uma transferência poupa mais do que custa, como mostra o simulador de transferência? Há poupança parada a render menos do que a taxa do crédito, caso em que amortizar antecipadamente é um investimento sem risco à taxa do empréstimo? Os seguros associados continuam ao melhor preço, ou podem ser substituídos mantendo as coberturas exigidas? A maioria das famílias encontra, numa destas três perguntas, uma poupança equivalente a vários meses de prestação ao longo da vida do contrato.

O teste de esforço que o banco faz e que deve fazer antes

Os bancos não avaliam apenas se a prestação atual cabe no rendimento: simulam a prestação com uma taxa majorada, para testar a resistência do agregado a subidas futuras, dentro das regras de avaliação de solvabilidade e das recomendações do Banco de Portugal. Faça esse teste em casa antes de escolher o montante: corra esta calculadora com a TAN mais dois pontos percentuais e veja a prestação resultante. Se ela empurrar a sua taxa de esforço para além dos 45% a 50%, o montante é excessivo para a sua margem de segurança, mesmo que a prestação de hoje pareça confortável. Este teste simples, feito em dois minutos, é a diferença entre um crédito que sobrevive a um ciclo de subidas de taxas e um crédito que obriga a vender a casa no pior momento.

Some ao teste a evolução previsível das despesas: filhos que crescem, um carro a substituir, pais a apoiar. O crédito dura décadas e o orçamento de hoje é apenas a primeira fotografia; deixar uma margem de 10% a 15% do rendimento fora de qualquer compromisso fixo é o amortecedor que absorve essas mudanças sem renegociações de emergência.

Seguro de vida do crédito: a prestação escondida que envelhece

O seguro de vida associado ao crédito habitação é calculado sobre o capital em dívida e a idade dos segurados, e o seu prémio tende a subir com o tempo, mesmo enquanto a prestação de capital e juros desce em taxa fixa ou se mantém. Em créditos de casais jovens, o seguro pode começar em 20 € mensais e ultrapassar os 80 € duas décadas depois, sobre um capital já muito menor. Reveja este seguro com a mesma periodicidade com que revê a taxa: em muitos contratos é possível apresentar uma apólice equivalente de outra seguradora, mantendo coberturas e beneficiário, e a poupança acumulada até ao fim do prazo rivaliza com a de uma transferência de crédito, sem qualquer mudança de banco.

MTIC e TAEG: comparar propostas pelo custo todo

Esta versão do simulador soma ao empréstimo os seguros de vida e multirriscos, os encargos mensais, as comissões iniciais e o Imposto do Selo, e apresenta o MTIC e uma TAEG aproximada, porque é assim que as propostas reais se comparam. Duas propostas com a mesma prestação podem diferir em milhares de euros no MTIC: uma comissão inicial maior, um seguro de vida mais caro ou um encargo mensal de manutenção mudam o total sem tocarem na prestação de capital e juros. A TAEG oficial consta da FINE de cada banco e pode diferir ligeiramente desta aproximação, que usa os fluxos indicados nesta página; para decidir entre bancos, corra o mesmo cenário com os valores de cada FINE e compare MTIC e TAEG lado a lado.

Taxa de esforço com choque: o teste que o banco faz

Além da taxa de esforço simples, esta página calcula a taxa de esforço com a taxa de juro majorada em 1,5 pontos percentuais, o teste de resistência previsto nas regras macroprudenciais do Banco de Portugal. É essa segunda percentagem que decide muitos processos: um agregado pode passar no teste simples e falhar no teste com choque, sobretudo com prazos longos e rendimentos concentrados num só titular. Se a taxa com choque ficar acima do limite que o banco aplica, as saídas habituais são reduzir o montante, aumentar a entrada, alongar o prazo dentro dos limites da idade, ou liquidar outros créditos cujas prestações entram na mesma conta.