Mapa de Amortização
Veja o mapa de amortização ano a ano de um crédito: prestação, juros e capital pagos em cada ano e o saldo em dívida no fim de cada período.
O Mapa de Amortização abre a prestação mensal e mostra, mês a mês e ano a ano, quanto dela é juro e quanto é capital, e como o saldo desce ao longo do contrato. Quem procura por mapa de amortização, tabela de amortização ou quanto pago de juros quer perceber por que o saldo desce tão devagar no início, quanto custam os reforços de amortização antecipada e qual é a dívida real se vender a casa a meio do crédito.
Resumo rápido
Como funciona: Aplica a prestação de amortização francesa mês a mês, com a taxa escolhida, carência opcional e reforços de amortização antecipada, e mostra o resumo anual e a tabela mensal completa.
Regra e valores: Nos primeiros anos, a maior parte da prestação são juros; os reforços antecipados atacam o capital e poupam juros em todo o prazo restante.
Exemplo: 120.000 € a 3,5% em 25 anos: prestação de 600,75 €; com um reforço de 100 € por mês, o prazo encurta 62 meses e poupam-se 13.705,14 € de juros.
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Como funciona
Aplica a prestação de amortização francesa mês a mês com a taxa escolhida (fixa, Euribor mais spread ou mista), com carência opcional e reforços de amortização antecipada mensais ou únicos, e apresenta o resumo por ano e a tabela mensal completa: prestação, juros, capital amortizado e saldo em dívida.
Exemplo calculado
120.000 € a 3,5% em 25 anos: prestação de 600,75 €. Com um reforço de 100 € por mês desde o primeiro mês, o prazo encurta 62 meses e a poupança em juros é de 13.705,14 €.
Como obter um resultado mais fiável
Use valores de documentos reais: recibo de vencimento, contrato de crédito, nota de liquidação, escritura ou fatura. Se um campo pedir uma taxa, copie a taxa do contrato em vez de usar uma taxa de publicidade. Está a comparar cenários? Mude um valor de cada vez e anote o que mudou.
Quando usar esta ferramenta
Use o mapa para ler um contrato em curso ou uma proposta nova: confirme a prestação, veja o saldo em qualquer ano, teste um período de carência e, sobretudo, meça o efeito de um reforço mensal ou de uma amortização única sobre os juros totais e sobre o fim do prazo. É também a ferramenta para planear a venda da casa, porque o valor a entregar ao banco é o saldo do mapa à data da escritura.
Como usar, passo a passo
- Indique o montante em dívida e escolha a taxa: fixa, Euribor mais spread ou mista com período fixo.
- Indique o prazo em anos e meses e, se existir, o período de carência em meses.
- Some os encargos mensais, se quiser a prestação total ao lado da prestação de capital e juros.
- Para testar amortizações antecipadas, indique o reforço mensal e/ou a amortização única e o mês de início.
- Carregue em Calcular e leia o resumo, os juros poupados, a redução do prazo e as tabelas anual e mensal.
Campos e resultados, explicados
O montante é o capital em dívida no início do mapa: num crédito novo, é o valor do empréstimo; num crédito em curso, é o saldo atual e o prazo é o que falta. A taxa segue o mesmo modelo do simulador de crédito habitação, com a Euribor das médias de outubro de 2026 editável. Os encargos mensais (seguros e comissões) aparecem somados à parte, porque não amortizam capital nem geram juros. Os reforços entram depois da prestação de cada mês, a partir do mês indicado, e encurtam o prazo mantendo a prestação. A carência paga só juros e empurra a amortização para os meses restantes.
O método em profundidade
O motor percorre o contrato mês a mês: calcula o juro sobre o saldo, subtrai-o à prestação para obter o capital amortizado e atualiza o saldo, recalculando a prestação quando a taxa muda (na mista) e parando quando o saldo chega a zero. Sem reforços, é a amortização francesa clássica, em que os juros dominam os primeiros anos. Com reforços, cada euro extra vai inteiro para o capital e poupa juros em todos os meses seguintes, por isso um reforço pequeno e cedo vale mais do que um reforço grande e tarde. A poupança apresentada compara o mesmo crédito com e sem reforços, à mesma taxa.
Outro exemplo calculado
Com 120.000 € a 3,5% em 25 anos, a prestação é de 600,75 € e os juros totais são de 60.224,49 €. Com um reforço de 100 € por mês desde o primeiro mês, o crédito termina 62 meses mais cedo e os juros caem para 46.519,34 €: uma poupança de 13.705,14 € por 23.800 € de reforços ao longo de 238 meses. Sem reforço, ao fim do ano 1 o saldo ainda é de 116.942,28 €, porque dos 7.209,00 € pagos só 3.057,72 € foram capital.
Erros comuns
- Achar que, a meio do prazo, já se pagou metade da casa: no sistema francês, a meio de um prazo de 25 anos ainda se deve bem mais de metade do capital.
- Comparar reforços pelo valor mensal e não pela poupança de juros e pela redução do prazo, que é onde o reforço se paga a si próprio.
- Esquecer que os encargos mensais não reduzem o saldo: seguro pago não é dívida paga.
Dicas práticas
Se pensa vender dentro de poucos anos, leia o saldo desse ano no mapa e compare-o com o preço de venda esperado: é esse o valor do distrate. E teste o reforço mínimo que consegue manter todos os meses, porque a regularidade vence o esforço ocasional.
Continue a explorar: Simulador de Crédito Habitação, Calculadora de Taxa de Esforço, Simulador de Amortização Antecipada e todas as ferramentas de Habitação e Crédito.
Carências e diferimentos: o mapa com buracos
Alguns contratos começam com períodos de carência, em que se pagam só juros, ou com diferimento de parte do capital para o fim. Nesses anos, o saldo não desce, ou desce muito pouco, e o custo total dos juros sobe face ao mapa regular desta página. Produtos para jovens e para construção usam por vezes estas estruturas para aliviar os primeiros anos, o que pode ser útil como ponte de tesouraria, mas deve ser lido pelo que é: juros pagos sem qualquer amortização durante a carência. Se a sua proposta tiver carência, some mentalmente esses meses de juros puros ao custo total e compare com a alternativa sem carência antes de assinar.
Também os créditos com prestações crescentes programadas, ou com períodos de taxa bonificada seguidos de taxas normais, desenham mapas diferentes do francês clássico. Peça ao banco o plano de reembolso completo dessas propostas e compare ano a ano com o mapa regular: o ano em que a prestação salta é o ano para o qual o seu orçamento tem de estar preparado.
Vender a casa a meio do crédito: o saldo é a sua dívida real
Na venda de um imóvel com crédito, o banco é pago pelo saldo em dívida à data da escritura, lido no mapa e confirmado pela declaração de distrate. Se o preço de venda for inferior ao saldo, situação conhecida por equity negativo, a diferença tem de ser paga pelo vendedor por outros meios para a hipoteca ser cancelada. Vigiar a relação entre o saldo do mapa e o valor de mercado da casa, uma vez por ano, dá o aviso atempado desta situação e permite reagir com amortizações ou com a retenção do imóvel até o saldo descer abaixo do valor realizável.
Guardar o mapa: o documento de trabalho da sua dívida
Guarde o mapa gerado no início do crédito e confronte-o, uma vez por ano, com o extrato real do banco: saldos depois de amortizações, efeitos de mudanças de taxa e eventuais comissões debitadas aparecem nessa comparação anual com uma clareza que nenhum extrato mensal oferece isolado. Divergências de cêntimos por arredondamentos de taxa são normais; divergências de estrutura, um ano em que o capital desceu muito menos do que o mapa previa sem explicação, merecem um pedido de esclarecimento por escrito ao banco. Esta higiene anual custa dez minutos e é a única forma prática de detetar, ainda corrigíveis, erros de processamento que, descobertos ao fim de quinze anos, se transformam em litígios sobre valores já difíceis de reconstruir.
Reforços de amortização: onde a poupança se faz
Um reforço mensal ataca o capital logo nos anos em que os juros pesam mais, e o efeito compõe-se: cada euro amortizado mais cedo poupa juros em todos os meses que faltam. Nos 120.000 € a 3,5% em 25 anos do exemplo desta página, um reforço de 100 € por mês encurta o prazo em 62 meses e poupa 13.705,14 € de juros, mais de metade do que os reforços somam em prestações poupadas no fim do prazo. A alternativa de baixar a prestação mantendo o prazo poupa menos, porque o capital continua em dívida durante todo o contrato. Antes de reforçar, confirme no contrato a comissão de reembolso antecipado: nos créditos habitação ela é limitada por lei, mas existe, e deve entrar na comparação quando o reforço é grande e único.
Carências e diferimentos: o mapa com buracos
Alguns contratos começam com períodos de carência, em que se pagam só juros, ou com diferimento de parte do capital para o fim. Nesses anos, o saldo não desce, ou desce muito pouco, e o custo total dos juros sobe face ao mapa regular desta página. Produtos para jovens e para construção usam por vezes estas estruturas para aliviar os primeiros anos, o que pode ser útil como ponte de tesouraria, mas deve ser lido pelo que é: juros pagos sem qualquer amortização durante a carência. Se a sua proposta tiver carência, some mentalmente esses meses de juros puros ao custo total e compare com a alternativa sem carência antes de assinar.
Perguntas frequentes
Funciona no navegador, sem registo. Introduza os valores pedidos, carregue em Calcular e leia o resultado como estimativa. O método está explicado nesta página, na secção Como funciona.
Não. É uma estimativa para planear e comparar. Para valores fiscais e apoios, confirme sempre na Autoridade Tributária e Aduaneira, na Segurança Social, no IHRU ou com um profissional, consoante o tema.
Não. A ferramenta é gratuita e não pede registo. Se estiver a tratar de ficheiros, o processamento indicado é feito no navegador.
Nesta ferramenta, os reforços mantêm a prestação e encurtam o prazo, que é a opção que mais juros poupa. Muitos bancos permitem escolher entre baixar a prestação mantendo o prazo ou manter a prestação encurtando o prazo; a poupança indicada corresponde à segunda opção.
Porque o juro de cada mês se calcula sobre o saldo em dívida, que no início é máximo: numa prestação de 600,75 € a 3,5%, o primeiro mês tem cerca de 350 € de juros e só 250 € de capital. Com o tempo, o saldo cai, os juros de cada mês diminuem e a parte de capital cresce dentro da mesma prestação.
É um período inicial em que só se pagam juros e o saldo não desce. Alivia a mensalidade no arranque, mas aumenta os juros totais, porque o capital fica em dívida mais tempo. Nesta ferramenta, indique os meses de carência para ver o efeito no mapa e no total.
Pode ter uma comissão de reembolso antecipado, limitada por lei nos créditos habitação: até 0,5% do valor amortizado nos contratos de taxa variável e até 2% nos de taxa fixa, salvo isenções temporárias em vigor. A poupança de juros apresentada não desconta essa comissão.
Sim. Introduza o saldo atual como montante e o prazo que falta como prazo, com a taxa atual do contrato: o mapa reconstrói a amortização daqui para a frente e mostra o saldo em cada ano futuro.
Porque no fim do período fixo a prestação é recalculada sobre o saldo em dívida e o prazo restante, com a nova taxa (Euribor mais spread). O mapa mostra essa segunda prestação nas linhas dos meses seguintes à mudança.
Entram no total pago, mas não na amortização: seguros e comissões não reduzem o saldo nem geram juros. Por isso esta ferramenta os apresenta em linhas próprias, separados da prestação de capital e juros.