Calculadora de Rentabilidade de Arrendamento
Calcule a rentabilidade bruta e líquida de um imóvel arrendado: renda, vacância, despesas, IMI e IRS à taxa que depende da duração do contrato.
A Calculadora de Rentabilidade de Arrendamento transforma uma renda mensal numa percentagem anual comparável com depósitos, certificados e outros investimentos. Quem procura por rentabilidade de arrendamento, yield de imóvel ou quanto rende uma casa arrendada quer decidir uma compra, fixar uma renda ou perceber porque é que a rentabilidade anunciada nunca bate com a do extrato.
Resumo rápido
Como funciona: Rentabilidade bruta = renda anual / investimento. A líquida retira vacância, despesas, gestão, IMI e o IRS sobre rendas.
Regra e valores: O IRS das rendas habitacionais é tributado à taxa autónoma do artigo 72.º do CIRS: 25%, reduzida a 15%, 10% ou 5% consoante a duração do contrato; em 2026 há ainda 10% para rendas moderadas dentro dos limites do concelho.
Exemplo: Imóvel de 200.000 € com renda de 900 € e vacância de 5%: rentabilidade líquida estimada de 3,12% ao ano.
Calcular agora
Como funciona
Rentabilidade bruta igual à renda anual a dividir pelo investimento total. A líquida retira vacância, despesas, comissão de gestão, IMI e o IRS sobre rendas à taxa autónoma do artigo 72.º do CIRS (25%, com reduções por duração do contrato).
Exemplo calculado
Imóvel de 200.000 €, renda de 900 €, vacância de 5%, despesas de 1.200 € e VPT de 160.000 € a 0,35%: bruta de 5,40%, líquida estimada de 3,12% ao ano e recuperação do investimento em cerca de 32,1 anos.
Como obter um resultado mais fiável
Use valores de documentos reais: recibo de vencimento, contrato de crédito, nota de liquidação, escritura ou fatura. Se um campo pedir uma taxa, copie a taxa do contrato em vez de usar uma taxa de publicidade. Está a comparar cenários? Mude um valor de cada vez e anote o que mudou.
Quando usar esta ferramenta
Use a calculadora ao avaliar um imóvel para arrendar com a renda realista da zona, ao renegociar uma renda sabendo o ponto em que a rentabilidade líquida fica abaixo de alternativas simples, ou ao rever anualmente uma carteira de imóveis com as despesas reais do ano anterior.
Como usar, passo a passo
- Indique o investimento total real: preço, IMT, selo, registos e obras iniciais.
- Indique a renda mensal contratada ou realisticamente esperada, não a dos anúncios mais caros.
- Some as despesas anuais: condomínio do senhorio, seguros, manutenção e gestão.
- Indique VPT e taxa de IMI, a duração do contrato para a taxa de IRS, a vacância esperada e a comissão de gestão, se existir.
Campos e resultados, explicados
O investimento total é a base das duas rentabilidades. A vacância reduz a renda bruta para a renda efetiva: meses sem inquilino não rendem mas as despesas continuam. A duração do contrato define a taxa autónoma de IRS sobre as rendas (25% até 5 anos, 15% de 5 a 10, 10% de 10 a 20, 5% com 20 ou mais, artigo 72.º do CIRS); se indicar uma taxa no campo próprio, é essa que manda, por exemplo os 10% das rendas moderadas de 2026. A comissão de gestão é uma percentagem das rendas efetivas. Nos resultados, a líquida já desconta despesas, gestão, IMI e IRS, e a última linha estima os anos para recuperar o investimento só com o rendimento líquido.
O método em profundidade
As rendas de habitação são tributadas na categoria F, em regra à taxa autónoma de 28%, com reduções progressivas para contratos de longa duração, que podem baixar muito a taxa em arrendamentos de 10 ou 20 anos. O englobamento é opção alternativa que compensa a senhorios com poucos outros rendimentos. Despesas dedutíveis têm regras próprias: IMI, condomínio, manutenção e obras de conservação entram, com documentos; juros de crédito têm tratamento histórico limitado. Esta página simplifica com 28% sobre a renda menos as despesas que indicar e assinala a simplificação, pelo que contratos longos terão, em regra, rentabilidade real melhor do que a estimada aqui.
Outro exemplo calculado
O mesmo imóvel de 200.000 € com renda de 750 € em vez de 900 €, mantendo vacância de 5% e as restantes hipóteses: a bruta desce para 4,50% e a líquida estimada para cerca de 2,48%. Uma diferença de 150 € na renda mensal muda a líquida em mais de meio ponto percentual, o que mostra a sensibilidade da conta à renda realista e não à renda desejada.
Erros comuns
- Usar só o preço de compra no investimento, sem IMT, selo e obras: a rentabilidade fica artificialmente alta.
- Contar 12 rendas cheias sem margem para meses vagos e pequenas obras entre inquilinos.
- Esquecer o IRS sobre as rendas ou aplicar 28% à renda bruta sem abater as despesas dedutíveis.
Dicas práticas
Faça a conta com a renda do percentil prudente da zona e com um mês vago a cada dois anos diluído nas despesas. Se mesmo assim a líquida superar as alternativas simples, a compra tem margem de segurança.
Continue a explorar: Simulador de Crédito Habitação, Calculadora de Taxa de Esforço, Simulador de Amortização Antecipada e todas as ferramentas de Habitação e Crédito.
Comprar para arrendar com crédito: a rentabilidade sobre o capital próprio
Quando a compra é financiada, há duas rentabilidades diferentes: a do imóvel, que esta página calcula, e a do capital próprio investido, que pode ser maior ou menor conforme a prestação consome a renda. Se a renda líquida de despesas e impostos for de 6.000 € e a prestação anual de 5.400 €, sobram 600 € de fluxo, mas o capital próprio ganha também a amortização de capital incluída na prestação, que é poupança forçada dentro do imóvel. A leitura completa soma fluxo anual e amortização anual de capital, e divide pelo capital próprio total investido, incluindo impostos e custos de compra. É esta a rentabilidade que deve ser comparada com a de aplicar o mesmo capital próprio noutros investimentos.
O reverso também existe: fluxos negativos mensais cobertos pela expectativa de valorização transformam o senhorio num especulador alavancado, o que pode correr bem ou mal, mas deve ser assumido com esse nome e com reservas para os meses em que a renda falha.
Arrendamento a estudantes e a empresas: rendas diferentes, riscos diferentes
Quartos a estudantes e arrendamentos a empresas para alojamento de quadros podem pagar rendas superiores às do mercado familiar, mas com rotatividade, desgaste e sazonalidade diferentes. A rentabilidade deve ser calculada com os meses vagos reais de cada modelo: um quarto vazio em julho e agosto perde dois meses de doze, o equivalente a uma redução de renda de quase 17% que nenhum anúncio menciona. Antes de mudar o modelo de exploração de um imóvel, corra esta calculadora com a renda efectiva anual, e não com a renda dos melhores meses multiplicada por doze.
Comparar com vender e investir: o custo de oportunidade da casa
Um imóvel arrendado compete, todos os anos, com a sua própria venda: o valor líquido que obteria vendendo hoje, aplicado a uma taxa de referência prudente, é o rendimento alternativo contra o qual a renda líquida deve ser medida. Quando a renda líquida fica sistematicamente abaixo desse rendimento alternativo, manter o imóvel só se justifica por valorização esperada fundamentada, por razões familiares ou por iliquidez assumida. Fazer esta conta uma vez por ano, com o valor de mercado atualizado e a rentabilidade desta página, transforma uma decisão emocional e adiada num número revisto com calma. Inclua na comparação os impostos de venda, calculáveis na página de mais-valias de imóveis, e os custos de reinvestimento do produto da venda, para que a alternativa seja tão líquida e honesta como o cenário de manter.
Perguntas frequentes
Funciona no navegador, sem registo. Introduza os valores pedidos, carregue em Calcular e leia o resultado como estimativa. O método está explicado nesta página, na secção Como funciona.
Não. É uma estimativa para planear e comparar. Para valores fiscais e apoios, confirme sempre na Autoridade Tributária e Aduaneira, na Segurança Social, no IHRU ou com um profissional, consoante o tema.
Não. A ferramenta é gratuita e não pede registo. Se estiver a tratar de ficheiros, o processamento indicado é feito no navegador.
Depende do risco e da zona, mas a comparação honesta é com alternativas de baixo risco do mesmo prazo. Líquidas abaixo dessas alternativas, sem valorização esperada do imóvel, raramente compensam o trabalho e o risco de senhorio.
Não. Para arrendamento habitacional, a taxa autónoma é de 25% e desce com a duração do contrato: 15% de 5 a 10 anos, 10% de 10 a 20 e 5% com 20 ou mais. Os 28% aplicam-se ao arrendamento não habitacional. Em 2026, rendas moderadas dentro dos limites do concelho podem ainda ser tributadas a 10%.
Sim, é despesa anual do senhorio e dedutível no enquadramento das rendas. Nesta página entra pelo VPT e pela taxa do município que indicar.
É retorno potencial, não rendimento de arrendamento. Some-a à análise de longo prazo, mas não a misture com a rentabilidade anual das rendas, que paga as contas do presente.
A comparação é entre a rentabilidade líquida atual, limitada pela renda, e o rendimento que o capital da venda geraria noutro investimento, contando impostos da venda e mais-valias. Não há resposta única sem as duas contas.