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A Calculadora de IMT e Imposto de Selo estima os dois impostos da escritura de compra de casa em Portugal. Quem procura por calculadora de IMT, quanto pago de IMT ou IMT Jovem quer saber, antes de assinar o contrato de promessa, quanto do orçamento vai para impostos: a resposta depende do preço, do valor patrimonial tributário, da região, do destino do imóvel e, para compradores até 35 anos, do regime IMT Jovem.

Resumo rápido

Como funciona: IMT pelas tabelas oficiais de 2026 sobre o maior valor entre preço e VPT, com limites 25% mais altos nas regiões autónomas e o regime IMT Jovem; Imposto de Selo de 0,8% sobre a mesma base.

Regra e valores: Habitação própria e permanente só paga IMT acima de 106.346 € no Continente; prédios rústicos pagam 5% e outros prédios urbanos e terrenos pagam 6,5%.

Exemplo: Numa casa de 250.000 € para habitação própria e permanente no Continente, o IMT é de 7.042,04 € e o Imposto de Selo de 2.000,00 €; nos Açores ou na Madeira, o IMT baixa para 4.427,55 €.

Tabela de IMT 2026: habitação própria e permanente

Valores verificados para 2026: os escalões abaixo são os da tabela de IMT para habitação própria e permanente no Continente, com taxas marginais por fatia. O imposto calcula-se por fatias, como no IRS: só a parte do valor dentro de cada escalão paga à taxa desse escalão. A habitação secundária e o investimento têm tabela própria, com taxa desde o primeiro euro. O Imposto de Selo é sempre de 0,8% sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário.

Exemplo completo: casa de 250.000 € como habitação própria

Aplicando as fatias: os primeiros 106.346 € pagam 0%; a fatia até 145.470 € paga 2%, ou seja, 782,48 €; a fatia até 198.347 € paga 5%, ou seja, 2.643,85 €; e os 51.653 € restantes pagam 7%, ou seja, 3.615,71 €. O IMT total é de 7.042,04 €, a que se somam 2.000 € de Imposto de Selo a 0,8%: 9.042,04 € de impostos na escritura, antes de registos e notário. Como habitação secundária, a mesma casa pagaria mais 1.063,46 €, o 1% da primeira fatia, que ali não é isenta, totalizando 8.105,50 €. Este exemplo mostra por que classificar bem o destino do imóvel, própria e permanente ou secundária, muda a conta em milhares de euros.

IMT Jovem e outras isenções a verificar antes da escritura

Compradores até aos 35 anos que adquirem a primeira habitação própria e permanente podem beneficiar de isenção de IMT e de Imposto de Selo até ao limite legal de valor, atualizado anualmente, pagando apenas sobre o excedente quando o preço o ultrapassa. Há ainda isenções ou reduções em reabilitação urbana e em aquisições por entidades específicas. Nenhuma destas isenções está aplicada nesta calculadora: confirme o seu enquadramento antes da escritura, porque o imposto se liquida nesse momento e as guias de pagamento têm prazos curtos após a assinatura.

Fontes oficiais

Valores verificados para 2026. As tabelas de IMT constam do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e são atualizadas por lei orçamental. A liquidação faz-se junto da Autoridade Tributária e Aduaneira, no Portal das Finanças, e o Imposto de Selo segue a Tabela Geral do Imposto de Selo. O valor patrimonial tributário confirma-se na caderneta predial do imóvel.

Os custos completos da escritura, além dos impostos

IMT e Imposto de Selo são a maior fatia dos custos de compra, mas não são a única. Some-lhes os emolumentos de registo predial e notariais do ato, o custo do documento particular autenticado ou da escritura, a avaliação bancária quando há crédito, as comissões de abertura e de formalização do empréstimo e o Imposto de Selo sobre o próprio crédito, de 0,6% sobre o montante em prazos longos. A calculadora de custos de compra de casa desta secção junta estas parcelas ao preço. Como regra de planeamento, reserve entre 5% e 9% do preço para o conjunto de impostos e custos, com o valor exacto a depender do escalão de IMT e de haver ou não financiamento.

Comprar em nome de quem: decisões que mudam o imposto

A titularidade da compra altera o enquadramento: comprar em nome de um jovem com menos de 35 anos pode abrir a isenção jovem que comprar em nome dos pais fecharia; comprar em comunhão ou em compropriedade reparte VPT e, no futuro, AIMI e mais-valias por cada titular; comprar através de sociedade muda o imposto para outro regime, com IMT e selo próprios e consequências anuais diferentes. Nenhuma destas escolhas deve ser feita apenas pelo imposto do dia da escritura, porque ela governa também a venda futura, as heranças e os apoios. Mas ignorar o efeito fiscal da titularidade pode custar, no ato, a diferença entre uma isenção e uma liquidação de vários milhares de euros.

Como o VPT pode surpreender: avaliação da matriz e reclamações

Quando o valor patrimonial tributário supera o preço de compra, o imposto calcula-se sobre o VPT, e a surpresa aparece na guia de pagamento dias antes da escritura. O VPT resulta da avaliação da matriz predial, com coeficientes de localização, de idade e de qualidade que podem ficar desatualizados face ao mercado em zonas que desvalorizaram. Existe um mecanismo de reavaliação do VPT a pedido do proprietário, com efeitos também no IMI futuro, mas os seus prazos e efeitos devem ser medidos antes da compra, porque a escritura não espera por ele. Em compras de valor elevado, pedir a caderneta predial atualizada ao vendedor logo na fase de proposta, e simular o imposto sobre o maior dos dois valores desde o início, elimina a principal causa de ruturas de negócio na semana da escritura.

Registe ainda que, em compras com crédito, há um segundo Imposto de Selo, sobre o montante do empréstimo, que não aparece na compra a pronto: 0,6% nos prazos iguais ou superiores a cinco anos. Num crédito de 200.000 €, são 1.200 € adicionais que pertencem ao orçamento da operação e que a calculadora de custos de compra ajuda a não esquecer.

Sinais, promessas e o imposto que ainda não se vê

No contrato de promessa de compra e venda, o imposto ainda não é devido, mas já deve estar orçamentado: é na promessa que se fixa o preço que servirá de base mínima ao IMT e é aí que muitos compradores comprometem um sinal sem reservar a fatia dos impostos e dos custos. A regra prática é simples: no dia em que entrega o sinal, deve ter disponível, além dele, o montante estimado por esta página mais os registos e, havendo crédito, as comissões e o selo do empréstimo. Compradores que fazem esta conta na promessa chegam à escritura sem empréstimos de emergência; os que a adiam descobrem que o banco não financia impostos e que o prazo entre a promessa e a escritura é curto para improvisar vários milhares de euros.

Regiões autónomas e prédios mistos: os dois ajustes desta versão

Nos Açores e na Madeira, os limites de todos os escalões das tabelas de habitação são 25% mais altos, pela Lei n.º 21/90, mantendo-se as taxas marginais. Na prática, a isenção de habitação própria vai até 132.933 € e a taxa única de 6% só começa em 826.228 €, e o IMT Jovem isenta totalmente até 413.174 € e parcialmente até 826.228 €. Quem compra nas ilhas com as tabelas do Continente sobrestima o imposto: nos 250.000 € do exemplo desta página, a diferença é de 2.614,49 €. Nos prédios mistos, com parte de habitação e parte de outro uso, cada parte é tributada pelo regime que lhe corresponde: a parte de habitação segue a tabela de habitação própria e permanente e a restante paga 6,5%, pelo que o valor de cada parte deve vir da escritura ou da caderneta.