Calculadora de Mais-Valias
Estime a mais-valia de venda de um imóvel e o IRS devido, com o coeficiente oficial de desvalorização da moeda pelo ano de compra, o VPT, a exclusão por reinvestimento em habitação própria e permanente e o regime de residente ou não residente.
A Calculadora de Mais-Valias estima o ganho de uma venda, de um imóvel ou de valores mobiliários, e a parte desse ganho que entra no IRS. Quem procura por calculadora de mais-valias está normalmente a vender casa, a pensar vender um imóvel herdado ou a realizar lucros em ações e fundos, e quer saber antes da venda quanto do ganho pode ir para imposto.
Resumo rápido
Como funciona: Mais-valia = maior valor entre venda e VPT, menos aquisição corrigida pelo coeficiente oficial do ano de compra e encargos.
Regra e valores: Residentes englobam 50% pelos escalões; não residentes pagam 28% sobre 100%. O reinvestimento em habitação própria e permanente exclui proporcionalmente.
Exemplo: Compra de 150.000 € em 2015 e venda por 210.000 €: mais-valia de 20.500,00 € e imposto estimado de 1.342,31 €.
Calcular agora
Como funciona
Mais-valia = valor de realização (o maior entre o preço de venda e o VPT, artigo 44.º do CIRS) menos o valor de aquisição corrigido pelo coeficiente da Portaria n.º 457/2026/1 quando passaram mais de 24 meses, menos os encargos comprovados. Para residentes, 50% é englobado e o imposto sai dos escalões de 2026 sobre os outros rendimentos indicados; para não residentes, aplica-se a taxa autónoma de 28% sobre 100%. O reinvestimento em nova habitação própria e permanente exclui a mais-valia na proporção do valor reinvestido sobre o valor de realização líquido da amortização do crédito.
Exemplo calculado
Compra por 150.000 € em 2015 (coeficiente 1,23, aquisição corrigida de 184.500 €) e venda por 210.000 €, com 5.000 € de encargos: mais-valia de 20.500,00 €, parcela englobada de 10.250,00 € e imposto estimado de 1.342,31 € para um residente sem outros rendimentos.
Como obter um resultado mais fiável
Use valores de documentos reais: recibo de vencimento, contrato de crédito, nota de liquidação, escritura ou fatura. Se um campo pedir uma taxa, copie a taxa do contrato em vez de usar uma taxa de publicidade. Está a comparar cenários? Mude um valor de cada vez e anote o que mudou.
Quando usar esta ferramenta
Use a calculadora antes de aceitar uma proposta de compra da sua casa, para comparar vender agora ou esperar, ao estimar o imposto de uma herança partilhada, ou ao planear a venda de uma carteira de investimentos no fim do ano. Em imóveis, ajuda a decidir se obras documentadas antes da venda reduzem a mais-valia tributável.
Como usar, passo a passo
- Indique o valor de compra, ou o valor que serviu de base quando adquiriu o bem.
- Indique o valor de venda que está a negociar ou a projetar.
- Some os encargos comprovados: obras, certificação, comissões e impostos da compra, quando aplicáveis.
- Carregue em Calcular e leia a mais-valia e a parte para englobamento, no caso dos imóveis.
Campos e resultados, explicados
O valor de compra é corrigido pelo coeficiente oficial de desvalorização do ano de aquisição. O valor de venda é comparado com o VPT e prevalece o maior. Os encargos têm de ser comprovados com faturas e documentos. Sendo habitação própria e permanente, o reinvestimento indicado exclui a mais-valia na proporção do valor aplicado sobre o valor de realização líquido da amortização do crédito.
O método em profundidade
A mais-valia é a diferença entre o valor de realização e o de aquisição, diminuída dos encargos inerentes à compra e à venda. Nos imóveis vendidos por residentes, em regra só 50% entra no englobamento com os restantes rendimentos, às taxas progressivas do IRS. O reinvestimento noutra habitação própria e permanente pode excluir total ou parcialmente a tributação, e imóveis adquiridos há muitos anos têm regras transitórias que esta página não modela.
Outro exemplo calculado
Compra por 150.000 € em 2015 e venda por 210.000 €, com 5.000 € de encargos: com o coeficiente de 1,23, a aquisição corrigida é de 184.500 €, a mais-valia é de 20.500,00 € e o imposto estimado, para residente sem outros rendimentos, é de 1.342,31 €.
Erros comuns
- Contar como encargos despesas sem fatura ou sem relação com a compra, a venda ou a valorização.
- Esquecer prazos e condições do reinvestimento em habitação própria e permanente e perder a exclusão.
- Usar a avaliação bancária como valor de compra, quando conta o da escritura ou o valor patrimonial aplicável.
Dicas práticas
Guarde faturas de obras e comprovativos da compra desde o primeiro dia: são eles que reduzem a mais-valia anos depois, na venda.
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Perguntas frequentes
Funciona no navegador, sem registo. Introduza os valores pedidos, carregue em Calcular e leia o resultado como estimativa. O método está explicado nesta página, na secção Como funciona.
Não. É uma estimativa para planear e comparar. Para valores fiscais e apoios, confirme sempre na Autoridade Tributária e Aduaneira, na Segurança Social, no IHRU ou com um profissional, consoante o tema.
Não. A ferramenta é gratuita e não pede registo. Se estiver a tratar de ficheiros, o processamento indicado é feito no navegador.
O reinvestimento em habitação própria e permanente, dentro dos prazos e condições legais, pode excluir a tributação total ou parcialmente. Esta página mostra a mais-valia antes dessa análise.
Obras de valorização comprovadas com fatura e dentro do prazo legal contam como encargos. Manutenção corrente, em regra, não conta da mesma forma.