Calculadora de Mais-Valias de Imóveis
Estime a mais-valia na venda de um imóvel por residente: 50% englobados aos restantes rendimentos, com encargos e coeficiente de desvalorização da moeda.
A Calculadora de Mais-Valias de Imóveis estima o IRS a pagar pela venda de um imóvel em Portugal, com o coeficiente de desvalorização da moeda aplicado automaticamente pelo ano de compra e com a exclusão por reinvestimento em habitação própria e permanente. Quem procura por calculadora de mais-valias, quanto pago de IRS ao vender casa ou simulador de reinvestimento quer perceber quanto do lucro da venda fica para o Estado e quanto pode ser protegido reinvestindo na casa seguinte.
Resumo rápido
Como funciona: Mais-valia igual a venda menos aquisição atualizada pelo coeficiente oficial do ano de compra (Portaria n.º 457/2026/1) e menos encargos comprovados; residentes englobam 50% e não residentes pagam 28% sobre a totalidade.
Regra e valores: A correção monetária só se aplica quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda, e o reinvestimento em habitação própria e permanente exclui a tributação na proporção reinvestida.
Exemplo: Compra de 150.000 € em 2015 (coeficiente 1,23) e venda de 230.000 €, com 6.000 € de encargos: mais-valia de 39.500 € e imposto estimado de 6.319,43 € para um residente com 20.000 € de outros rendimentos coletáveis.
Calcular agora
Como funciona
Mais-valia igual ao valor de venda menos o valor de aquisição atualizado pelo coeficiente oficial de desvalorização da moeda (Portaria n.º 457/2026/1, quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda) e menos os encargos comprovados. Para residentes, 50% é englobado e o imposto é calculado pelos escalões de IRS de 2026 sobre os restantes rendimentos; não residentes pagam a taxa autónoma de 28% sobre a totalidade. O reinvestimento em habitação própria e permanente exclui a tributação na proporção reinvestida do valor de realização líquido do empréstimo amortizado.
Exemplo calculado
Compra de 150.000 € em 2015 (coeficiente 1,23), venda de 230.000 € e encargos de 6.000 €: aquisição corrigida de 184.500 €, mais-valia de 39.500 €, parcela englobada de 19.750 € e imposto estimado de 6.319,43 € para um residente com 20.000 € de outros rendimentos coletáveis.
Como obter um resultado mais fiável
Use valores de documentos reais: recibo de vencimento, contrato de crédito, nota de liquidação, escritura ou fatura. Se um campo pedir uma taxa, copie a taxa do contrato em vez de usar uma taxa de publicidade. Está a comparar cenários? Mude um valor de cada vez e anote o que mudou.
Quando usar esta ferramenta
Use a calculadora ao preparar a venda de um imóvel: estime o imposto antes de aceitar uma proposta, compare vender com e sem reinvestimento, e meça o efeito de declarar a venda como residente ou não residente. Serve também para confirmar a ordem de grandeza do Anexo G da declaração de IRS do ano da venda.
Como usar, passo a passo
- Indique o valor e a data de compra e o valor e a data de venda: o coeficiente oficial é aplicado automaticamente.
- Separe os encargos: os da compra, as obras de valorização dos últimos 12 anos e as despesas da venda.
- Indique a residência fiscal e se alguma condição especial se aplica: compra antes de 1989, venda ao Estado ou apoio público superior a 30% do VPT.
- Se o imóvel era a sua habitação própria e permanente, indique o reinvestimento previsto e o valor amortizado ao empréstimo.
- Indique os outros rendimentos coletáveis do agregado (e a declaração conjunta, se existir) para o imposto ser calculado pelos escalões, e carregue em Calcular.
Campos e resultados, explicados
O coeficiente vem da tabela oficial da Portaria n.º 457/2026/1 para vendas em 2026 e só se aplica quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda (artigo 50.º do CIRS); pode ser substituído no campo manual. Os encargos entram pelo valor nominal, sem correção. A exclusão por reinvestimento compara o valor reinvestido com o valor de realização deduzido da amortização do empréstimo do imóvel vendido, e a parcela de quem tem mais de 65 anos ou está reformado pode ser reinvestida em seguro, fundo de pensões aberto ou regime público de capitalização. O imposto sai dos escalões de IRS de 2026 aplicados aos outros rendimentos indicados, com quociente conjugal na declaração conjunta, ou da taxa manual, se a preencher. Não residentes pagam 28% sobre a totalidade; não residentes na UE ou no EEE podem optar pelo englobamento.
O método em profundidade
A mais-valia é o valor de realização menos o valor de aquisição corrigido e os encargos inerentes à compra e à venda (artigos 10.º e 51.º do CIRS). Para residentes, o saldo positivo é considerado em 50% (artigo 43.º), exceto quando houve apoio público não reembolsável superior a 30% do VPT, caso em que é considerado na totalidade. A exclusão por reinvestimento (artigo 10.º, n.os 5 a 7) é proporcional: exclui-se a fração da mais-valia igual à fração do valor de realização, líquido do empréstimo amortizado, que for reinvestida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão fora da tributação pelo regime transitório, e a venda ao Estado e a entidades públicas de habitação é isenta.
Outro exemplo calculado
Uma casa comprada em 2015 por 150.000 € (coeficiente 1,23, aquisição corrigida de 184.500 €) e vendida por 230.000 €, com 6.000 € de encargos, gera uma mais-valia de 39.500 €. Para um residente com 20.000 € de outros rendimentos coletáveis, a parcela englobada é de 19.750 € e o imposto estimado é de 6.319,43 €. Se a casa fosse a habitação própria e permanente e todo o valor de realização líquido do empréstimo fosse reinvestido noutra habitação, a exclusão seria total e o imposto seria 0 €.
Erros comuns
- Aplicar o coeficiente aos encargos: a correção monetária incide só sobre o valor de aquisição, nunca sobre IMT, obras ou mediação.
- Esquecer a condição dos 24 meses: vendas até 24 meses depois da compra não têm correção monetária, mesmo que o ano conste da tabela.
- Calcular a exclusão por reinvestimento sobre o valor de venda bruto, sem deduzir a amortização do empréstimo do imóvel vendido, o que sobrestima a exclusão.
Dicas práticas
Guarde as faturas de todas as obras de valorização dos últimos 12 anos e os comprovativos do IMT e da escritura de compra: sem documento, o encargo não é dedutível. Se vai reinvestir, anote os prazos legais, 24 meses antes a 36 meses depois da venda, e declare a intenção de reinvestimento no Anexo G do ano da venda.
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Vender a não residentes e vender sendo não residente
Esta página calcula o caso do residente. Quem vende sendo não residente tributa, em regra, sobre 100% da mais-valia a uma taxa autónoma de 28%, com possibilidade de optar por enquadramentos de equiparação em certas condições e com convenções internacionais a modular o resultado. Quem vende a sua casa em Portugal para emigrar deve planear a data da venda face à data da mudança de residência fiscal: meses de diferença podem mudar o regime aplicável à totalidade do ganho, e a decisão merece aconselhamento prévio, não uma consulta depois da escritura.
Também a venda por herdeiros de um imóvel herdado há muitos anos levanta a questão do valor de aquisição: é o valor fiscal da herança, que pode ser baixo face ao preço atual, gerando mais-valias grandes mesmo sem qualquer especulação. Antes de vender um imóvel herdado, reconstrua esse valor com a participação fiscal da herança e simule o imposto: em alguns casos, a venda faseada entre herdeiros ou o reinvestimento de um deles muda o resultado de forma relevante.
Menos-valias e o anexo G sem medo
O anexo G não serve só para declarar ganhos: saldos negativos podem ser reportados e compensados nas condições legais, o que interessa a quem vendeu um imóvel herdado por menos do que o valor fiscal ou um segundo imóvel em perda. Declarar uma menos-valia exige a mesma documentação de uma mais-valia, escritura de compra e de venda e encargos, e o reporte faz-se na própria declaração, sem pedidos separados. Não declarar por a conta dar negativa é deitar fora um ativo fiscal que pode valer dinheiro em vendas futuras.
Coeficientes de desvalorização monetária: o desconto invisível
Quem comprou há muitos anos beneficia de um mecanismo pouco conhecido: o valor de aquisição é atualizado por coeficientes de desvalorização monetária publicados anualmente, para compensar a inflação entre a compra e a venda. Em imóveis comprados nos anos 90 ou no início dos anos 2000, esta atualização pode reduzir a mais-valia tributável em valores muito significativos, e esquecê-la na declaração é pagar imposto sobre inflação. Esta calculadora aplica a conta base sobre os valores que introduz; ao preencher o anexo G, confirme o coeficiente do ano da sua aquisição na tabela oficial e aplique-o ao valor de compra antes de tributar a diferença. É um dos poucos descontos fiscais que não exigem qualquer despesa, apenas atenção a uma linha da declaração que muitos contribuintes atravessam sem ler.
O coeficiente oficial, ano a ano
A tabela de coeficientes de desvalorização da moeda para vendas em 2026, da Portaria n.º 457/2026/1, vai de 3,07 para aquisições de 1989 a 1,00 para 2025, passando por 1,71 (2000), 1,43 (2005), 1,31 (2010), 1,23 (2012 a 2015), 1,20 (2018 a 2020) e 1,08 (2022). Esta calculadora guarda a tabela e aplica o coeficiente do ano de compra automaticamente, com duas condições da lei que os simuladores simples ignoram: a correção só existe quando passaram mais de 24 meses entre a aquisição e a alienação, e incide apenas sobre o valor de aquisição, nunca sobre os encargos. Tabelas antigas que circulam na internet, com coeficientes de anos anteriores, sobrestimam ou subestimam a correção; a que vale é a da portaria do ano da venda.
Reinvestimento: a exclusão que decide o imposto
Para quem vende a habitação própria e permanente, o reinvestimento é normalmente a diferença entre pagar o imposto todo e não pagar nada. A exclusão é proporcional: compara-se o valor reinvestido com o valor de realização depois de deduzida a amortização do empréstimo que pesava sobre o imóvel vendido. Vender por 230.000 € com 80.000 € de empréstimo amortizado deixa 150.000 € para reinvestir; reinvestir os 150.000 € exclui a mais-valia toda, reinvestir 75.000 € exclui metade. O prazo corre de 24 meses antes a 36 meses depois da venda, e a intenção de reinvestir deve ser declarada no Anexo G do ano da venda, mesmo que a compra da casa nova aconteça depois.
Perguntas frequentes
Funciona no navegador, sem registo. Introduza os valores pedidos, carregue em Calcular e leia o resultado como estimativa. O método está explicado nesta página, na secção Como funciona.
Não. É uma estimativa para planear e comparar. Para valores fiscais e apoios, confirme sempre na Autoridade Tributária e Aduaneira, na Segurança Social, no IHRU ou com um profissional, consoante o tema.
Não. A ferramenta é gratuita e não pede registo. Se estiver a tratar de ficheiros, o processamento indicado é feito no navegador.
O reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, noutra habitação própria e permanente em Portugal ou no espaço europeu, e a exclusão é proporcional à fração reinvestida do valor de realização deduzido da amortização do empréstimo do imóvel vendido.
Sim. Quem tem mais de 65 anos ou está reformado pode excluir a mais-valia, total ou proporcionalmente, aplicando o valor de realização, deduzido da amortização do empréstimo, num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou no regime público de capitalização, no prazo de 6 meses, com os limites legais ao uso posterior em prestações periódicas.
Não. A correção monetária do artigo 50.º do CIRS incide apenas sobre o valor de aquisição. Os encargos, incluindo IMT, escritura e obras de valorização, entram pelo valor nominal, desde que documentados.
Não. A correção só se aplica quando entre a aquisição e a alienação passaram mais de 24 meses. Abaixo desse prazo, o valor de aquisição entra pelo nominal, mesmo que o ano de compra conste da tabela da portaria.
À taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia, sem a redução de 50% dos residentes. Se residir num Estado da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu com troca de informações, pode optar pelo englobamento, sendo tributado como residente sobre os rendimentos relevantes.
Muda quando o apoio não reembolsável do Estado ou de entidades públicas para aquisição, construção, reconstrução ou obras superou 30% do valor patrimonial tributário do imóvel: nesse caso, a mais-valia é considerada a 100% no englobamento, em vez dos habituais 50%.
Não. As mais-valias de imóveis vendidos ao Estado, às regiões autónomas, a entidades públicas empresariais ligadas à habitação ou às autarquias locais estão isentas de IRS, nos termos do artigo 10.º do CIRS.