Calculadora de Impostos de Alojamento Local
Calcule o IRS do alojamento local com a modalidade certa (moradia ou apartamento, área de contenção, hospedagem ou quartos), a regra dos 15% de justificação de despesas, a sua taxa marginal real, o IVA e a comparação com a categoria F.
A Calculadora de Impostos de Alojamento Local estima o IRS de quem explora um apartamento ou moradia em nome individual, no regime simplificado. Quem procura por impostos de alojamento local, coeficiente de 0,35 ou quanto paga de IRS um AL quer transformar receitas de plataformas em rendimento tributável e perceber o efeito das áreas de contenção.
Resumo rápido
Como funciona: Rendimento = receitas × coeficiente da modalidade (0,35, 0,50 ou 0,15), mais o acréscimo da regra dos 15%, tributado à taxa marginal real.
Regra e valores: O IRS é a diferença de coletas com e sem o alojamento local; a página compara ainda com a categoria F a 28% e trata o IVA dos dois regimes.
Exemplo: Receitas de 25.000 € de apartamento sem despesas justificadas: IRS estimado de 989,13 €.
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Como funciona
Coeficientes do artigo 31.º do CIRS: 0,35 para moradias e apartamentos, 0,50 para apartamentos em área de contenção e 0,15 para estabelecimentos de hospedagem e quartos. Ao rendimento do coeficiente acresce a diferença positiva entre 15% das receitas e as despesas justificadas (n.º 13). O IRS é a diferença entre a coleta com e sem o alojamento local, sobre os outros rendimentos indicados. No regime de IVA normal, o imposto incluído nos preços a 6% é separado; na isenção do artigo 53.º, as comissões de plataformas levam IVA de 23% em autoliquidação como custo. A comparação com a categoria F aplica 28% sobre as receitas menos as despesas dedutíveis indicadas. Na hospedagem, a Segurança Social é 20% das receitas a 25,2%.
Exemplo calculado
Receitas de 25.000 € de um apartamento fora de área de contenção, sem despesas justificadas: rendimento do coeficiente de 8.750,00 €, acréscimo de 3.750,00 € pela regra dos 15% e IRS estimado de 989,13 €.
Como obter um resultado mais fiável
Use valores de documentos reais: recibo de vencimento, contrato de crédito, nota de liquidação, escritura ou fatura. Se um campo pedir uma taxa, copie a taxa do contrato em vez de usar uma taxa de publicidade. Está a comparar cenários? Mude um valor de cada vez e anote o que mudou.
Quando usar esta ferramenta
Use a calculadora ao avaliar a compra de um imóvel para alojamento local, ao projetar o primeiro ano de exploração, ou ao comparar o rendimento líquido do AL com o do arrendamento de longa duração, juntando depois os custos de gestão, limpeza e plataformas que esta página não inclui.
Como usar, passo a passo
- Indique as receitas brutas anuais esperadas ou reais, antes de comissões de plataformas, se as recebe por fora.
- Escolha o coeficiente: 0,35 no regime geral ou 0,50 para apartamento em área de contenção.
- Carregue em Calcular e leia o rendimento tributável e o IRS estimado.
- Complete a análise com a Segurança Social e os custos operacionais no seu orçamento do imóvel.
Campos e resultados, explicados
No regime simplificado da categoria B, o coeficiente transforma receitas em rendimento tributável presumindo os custos. O coeficiente geral do alojamento local é de 0,35, mas para apartamentos situados em áreas de contenção definidas pelos municípios, o coeficiente sobe para 0,50, o que aumenta o tributável em cerca de 43% para as mesmas receitas. Moradias e quartos têm tratamentos que podem diferir dos apartamentos. O IRS estimado aplica os escalões a esse tributável isolado: quem tem outros rendimentos verá o AL somar-se a eles na declaração real.
O método em profundidade
O alojamento local vive de três camadas de custos fiscais e parafiscais: o IRS sobre o rendimento, a Segurança Social do titular como independente quando aplicável, e as taxas municipais, incluindo a taxa de dormida cobrada ao hóspede em vários concelhos e as regras de registo e de contenção de cada município. A contribuição extraordinária sobre o alojamento local foi revogada, mas as áreas de contenção continuam a limitar novos registos em zonas pressionadas e a agravar o coeficiente. Explorar através de empresa muda o imposto para IRC e outra contabilidade, fora do âmbito desta página, que trata apenas de pessoa singular em regime simplificado.
Outro exemplo calculado
Com receitas de 40.000 € fora de área de contenção, o tributável é de 14.000 € e o IRS estimado fica perto de 2.009 €. O mesmo apartamento dentro de uma área de contenção, com coeficiente de 0,50, tem tributável de 20.000 € e IRS estimado de cerca de 3.343 €: mais 1.335 € de imposto pelas mesmas receitas.
Erros comuns
- Usar as receitas líquidas de comissões no coeficiente quando a faturação registada é bruta: confirme como as plataformas reportam.
- Ignorar a área de contenção do concelho: em apartamentos, o coeficiente muda e os novos registos podem estar suspensos.
- Comparar AL com arrendamento tradicional só pela receita, sem contar limpeza, gestão, mobiliário e noites vazias.
Dicas práticas
Antes de comprar para AL, confirme três coisas na câmara municipal: se o prédio está em área de contenção, se há deliberação sobre novos registos e qual a taxa de dormida. Estas três respostas mudam o coeficiente, a legalidade e a operação.
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Gestão profissional ou por conta própria: onde se vai a margem
Entre a receita bruta das plataformas e o rendimento do proprietário fica a operação: comissões de plataforma, limpezas entre estadias, lavandaria, consumíveis, manutenção acelerada pelo uso intensivo, seguros próprios e, quando existe, a comissão de uma empresa de gestão, que pode absorver uma fatia importante da receita. Ao projetar um AL, construa a pilha completa de custos por noite ocupada e compare-a com a tarifa média realista da zona depois de comissões. Muitos projetos que parecem excelentes na receita anual falham nesta pilha: a ocupação necessária para cobrir os custos fixos do imóvel é superior à ocupação que a localização realmente entrega fora dos meses de verão.
Registe ainda as obrigações de operação que não aparecem nas contas dos anúncios: comunicação de hóspedes às autoridades nos sistemas próprios, livro de reclamações, regras de segurança do alojamento, condomínio que pode limitar a atividade no prédio e licenças municipais renováveis ou condicionadas. O custo de cumprir bem é pequeno; o custo de uma suspensão de registo a meio da época alta é o ano inteiro.
Sazonalidade: o ano tem dois negócios diferentes
O AL português típico vive um negócio de verão com tarifas altas e ocupação cheia e um negócio de inverno com procura escassa, sobretudo fora das grandes cidades. Estratégias de inverno, como estadias longas com desconto mensal para nómadas e profissionais deslocados, mudam a natureza fiscal da operação se virarem arrendamento, e devem ser enquadradas antes de serem vendidas. Faça as contas do projeto com a receita dos doze meses reais, mês a mês, e não com a média dos melhores três meses multiplicada por quatro: é o erro de projeção que mais imóveis de AL devolve ao mercado ao fim do segundo inverno.
Do AL ao arrendamento de longa duração: comparar com números
A decisão entre manter um imóvel em AL ou passá-lo a arrendamento tradicional deve ser refeita com números quando mudam concessões municipais, regras de condomínio ou a própria disponibilidade do proprietário para gerir estadias. Compare, com esta página e com a calculadora de rentabilidade, a receita líquida anual efectiva do AL dos últimos dois anos, depois de todas as comissões e custos de operação, com a renda anual líquida do arrendamento de longa duração, quase sem custos de operação e com outra tributação sobre as rendas. Em muitos bairros fora dos centros turísticos, a diferença real é pequena ou negativa, e o arrendamento tradicional devolve ainda o ativo mais escasso de todos, o tempo do proprietário. A nostalgia das receitas de agosto não é um argumento que sobreviva a esta comparação feita com calma.
Perguntas frequentes
Funciona no navegador, sem registo. Introduza os valores pedidos, carregue em Calcular e leia o resultado como estimativa. O método está explicado nesta página, na secção Como funciona.
Não. É uma estimativa para planear e comparar. Para valores fiscais e apoios, confirme sempre na Autoridade Tributária e Aduaneira, na Segurança Social, no IHRU ou com um profissional, consoante o tema.
Não. A ferramenta é gratuita e não pede registo. Se estiver a tratar de ficheiros, o processamento indicado é feito no navegador.
0,35 no regime geral do simplificado. Para apartamentos em áreas de contenção municipais, o coeficiente é de 0,50.
O titular, como trabalhador independente, está em regra enquadrado e contribui sobre a base aplicável aos rendimentos da atividade, com as regras dos independentes.
É cobrada ao hóspede e entregue ao município pelo explorador, nos concelhos que a têm. Não é IRS, mas exige registo e liquidação próprios.
Sim, mas o enquadramento passa a IRC e a contabilidade organizada, com outra lógica de custos. Esta calculadora trata apenas de pessoa singular em regime simplificado.
Não. As rendas de longa duração são, em regra, categoria F, com taxa autónoma própria e reduções por duração do contrato, um regime diferente do da categoria B do alojamento local.